Vastgoed in een BV of prive houden in 2026: belastingdruk en valkuilen

Vastgoed onderbrengen in een BV of juist prive in box 3 aanhouden? Wij vergelijken de belastingdruk met de 2026-cijfers, bespreken de overdrachtsbelasting en de afschrijvingsbeperking, en benoemen de vijf duurste valkuilen.

De vraag of u vastgoed beter in een BV of prive aanhoudt, kent geen standaardantwoord. Het hangt af van het rendement, de financiering, uw beleggingshorizon en de fiscale regels, die de afgelopen jaren flink zijn gewijzigd.

In dit artikel zetten wij de belastingdruk voor 2026 op een rij, bespreken wij de overdrachtsbelasting en de afschrijvingsbeperking, en benoemen wij de vijf valkuilen die ondernemers het meeste geld kosten.

Belastingdruk: BV versus prive

In een BV betaalt u over het resultaat 19% vennootschapsbelasting tot €200.000 en 25,8% daarboven. Wilt u het rendement naar prive halen, dan komt daar box 2 bovenop: 24,5% tot €68.843 en 31% daarboven. De gecombineerde druk benadert dan het toptarief, maar zolang u het geld in de BV laat, profiteert u van uitstel.

Prive valt belegd vastgoed in box 3. In 2026 geldt een tarief van 36% over het forfaitaire rendement. Het forfait voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, is 6,0%. Het heffingsvrije vermogen bedraagt €59.357 per persoon. Sinds de uitspraken van de Hoge Raad mag u, als uw werkelijke rendement lager is, dat lagere rendement aantonen.

Overdrachtsbelasting 2026

Bij aankoop of inbreng van vastgoed betaalt u overdrachtsbelasting. De tarieven voor 2026:

• Eigen woning (zelfbewoning): 2%
• Woning als belegging, niet zelf bewoond: 8% (was 10,4%)
• Niet-woningen, zoals bedrijfspanden, en het algemene tarief: 10,4%

Het tarief voor beleggingswoningen is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Over de precieze afbakening van het begrip woning is discussie te verwachten.

De afschrijvingsbeperking

U mag op een gebouw alleen afschrijven zolang de boekwaarde boven de bodemwaarde ligt. Die bodemwaarde is sinds 2024 in alle gevallen 100% van de WOZ-waarde. In de praktijk betekent dit dat er op vastgoed in een BV vaak nauwelijks afschrijvingsruimte is, waardoor de belaste winst hoger uitvalt dan ondernemers verwachten.

De vijf duurste valkuilen

• Overdrachtsbelasting bij aankoop of inbreng: 8% op beleggingswoningen en 10,4% op bedrijfspanden vormen een forse instapkost.
• Beperkte afschrijving tot de bodemwaarde van 100% WOZ, waardoor de winst hoger is dan gedacht.
• Dubbele heffing bij priveopname: Vpb en box 2 samen, terwijl prive in box 3 soms gunstiger uitpakt.
• De aanname dat een BV altijd beter is: sinds het tegenbewijs in box 3 klopt dat vaak niet meer bij laag rendement.
• Btw bij verhuur: woningverhuur is btw-vrijgesteld zonder recht op aftrek, terwijl bij commercieel vastgoed soms voor btw-belaste verhuur kan worden gekozen. Een verkeerde inschatting kost aftrek of leidt tot herzienings-btw.

Wat dit betekent voor u: de praktische toepassing

• Zo passen wij dit toe bij OneStoneWij maken voor uw concrete pand een vergelijking tussen aanhouden in de BV en prive in box 3, op basis van uw rendement, financiering en horizon. De uitkomst verschilt per situatie en de oude vuistregel dat de BV altijd wint, gaat sinds 2026 lang niet altijd op.Bij vastgoed in een BV plaatsen wij dit vaak in een aparte vastgoed-BV onder de holding, zodat het risico gescheiden blijft van de operationele activiteiten. Wij rekenen ook de overdrachtsbelasting en de beperkte afschrijving vooraf voor u door.Beoordeel jaarlijks of het werkelijke rendement in box 3 lager is dan het forfait. Zo benut u het tegenbewijs en betaalt u niet te veel.

• Let opDit artikel is met zorg samengesteld op basis van de wet- en regelgeving zoals die geldt voor 2026 en is bedoeld als algemene toelichting. Het vormt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. Uw eigen situatie kan tot een andere uitkomst leiden. Overleg altijd met uw adviseur van OneStone voordat u beslissingen neemt.

Bronnen

Dit artikel is gebaseerd op de volgende gezaghebbende bronnen:

• Belastingdienst, Tarief overdrachtsbelasting.
• Belastingdienst, Berekening box 3-inkomen 2026.
• Ondernemersplein, Overdrachtsbelasting beleggingswoning naar 8% in 2026.
• KVK, Belastingtarieven 2026.

Redactie, SEO en tags (intern)

Onderstaande gegevens zijn bedoeld voor de webredactie en het klantportaal en horen niet in de gepubliceerde artikeltekst.

• Meta titel: Vastgoed-BV 2026: belastingdruk, structuur en valkuilen | OneStone
• Meta description: Vastgoed in een BV of prive houden in 2026? Vergelijk de belastingdruk (Vpb, box 2, box 3), de overdrachtsbelasting van 8% en de afschrijvingsbeperking, plus vijf valkuilen.
• URL-slug: /kennisbank/vastgoed-bv-2026
• Focus-zoekwoord: vastgoed BV 2026
• Secundaire zoekwoorden: vastgoed in BV of prive, overdrachtsbelasting 2026, box 3 vastgoed, afschrijving vastgoed bodemwaarde
• Categorie: Holding
• Portal-tags: Vastgoed | BV | Holding | Box 3 | Overdrachtsbelasting | 2026

Liever laten regelen?

OneStone neemt je boekhouding, aangiftes en fiscale afwegingen volledig uit handen. Bekijk ons financieel vastgoedbeheer of plan een vrijblijvende kennismaking.